Bảo lãnh BĐS: Phí bảo lãnh phụ thuộc vào độ rủi ro của dự án

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, theo đó chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng.

Trong khi doanh nghiệp lo lắng phí bảo lãnh sẽ đội giá nhà ở, và dự án nào không được bảo lãnh sẽ rơi vào cảnh dở khóc dở cười, “dở tiến dở thoái”, thì phía Ngân hàng Nhà nước khẳng định, mức phí sẽ do ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án tự thỏa thuận, mức độ rủi ro càng cao thì phí bảo lãnh càng cao.

Chỉ còn khoảng 1 tuần nữa là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, nhưng đến thời điểm này vẫn chưa có nghị định, thông tư hướng dẫn nào được ban hành, nên nhiều doanh nghiệp vẫn trong tình trạng hoang mang, lúng túng.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm báo cáo tiền của khách hàng đã đóng góp được sử dụng như thế nào

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn cầu băn khoăn, mức phí bảo lãnh sẽ là bao nhiêu, có mức trần nào đó cho mức phí này hay không, và có những tiêu chí nào để xác định đúng phí bảo lãnh?

Bên cạnh đó, hiện các doanh nghiệp vẫn chưa biết liệu ngân hàng sẽ bảo lãnh theo hình thức tín chấp hay thế chấp. Các dự án bất động sản có khi lên tới vài nghìn tỷ đồng, nên để trả được cho người dân khi xảy ra sự cố thì việc thế chấp là cả một khoản tiền khổng lồ, không phải doanh nghiệp nào cũng làm được.

Ông Hiệp đề nghị, Ngân hàng Nhà nước nên cân nhắc để có điều khoản là nếu doanh nghiệp có thêm tài sản thế chấp thì phí bảo lãnh thấp hơn, để dễ cho doanh nghiệp và dễ cho cả người mua nhà.

Những băn khoăn, lo lắng của doanh nghiệp bất động sản là điều dễ hiểu, bởi đây là loại bảo lãnh có mức độ rủi ro khá cao, cho nên không phải dự án nào cũng được ngân hàng bảo lãnh, hoặc ngân hàng sẽ thu mức phí cao, gây khó cho doanh nghiệp và người mua nhà.

Ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, hiện mức phí bảo lãnh nói chung các ngân hàng đang áp dụng dao động từ 0,5-3%/năm. Theo quy định của pháp luật, mức phí bảo lãnh thực hiện theo nguyên tắc tự thỏa thuận và theo quy luật của thị trường, phía Ngân hàng Nhà nước có thể chỉ đưa ra mức trần. Dự án nào mức độ rủi ro càng cao thì phí bảo lãnh càng cao và ngược lại.

Ông Sơn lý giải, khi thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh dự án, các ngân hàng cũng gặp một số khó khăn. Về bản chất đây là việc ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ, trong khi tiến độ lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài sự kiểm soát của ngân hàng như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu... Giá trị bảo lãnh đối với các dự án bất động sản là rất lớn, do đó trường hợp cùng một ngân hàng cho vay vốn và thực hiện bảo lãnh có thể dẫn đến vượt giới hạn cấp tín dụng của một ngân hàng đối với một khách hàng.

Còn trong trường hợp ngân hàng cho vay vốn và bảo lãnh là hai ngân hàng độc lập thì việc kiểm soát tiến độ thực hiện dự án của ngân hàng bảo lãnh sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

“Tùy theo mức độ rủi ro của dự án, các ngân hàng thương mại có thể áp dụng biện pháp bảo lãnh đảm bảo bằng tài sản. Theo quan điểm cá nhân tôi, khả thi của biện pháp này khi ngân hàng thương mại đóng 2 vai trò, vừa là người cấp tín dụng cho thực hiện dự án, vừa là người bảo lãnh thì kiểm soát tốt hơn. Nếu không phải như vậy thì rủi ro sẽ tương đối lớn,” ông Sơn kiến nghị.

Nhiều ý kiến cho rằng, chủ đầu tư là người thu và sử dụng tiền góp vốn của người mua nhà, trong trường hợp xảy ra sự cố, không thực hiện đúng cam kết, thì ngân hàng lại là người đứng ra hoàn trả số tiền đó cho người dân, như vậy sẽ xảy ra tình trạng “quýt làm, cam chịu”. 

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, các ngân hàng đã có nhiều kinh nghiệm trong việc bảo lãnh, không phải dự án nào cũng được ngân hàng chấp nhận bảo lãnh. Đồng thời, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư phải có trách nhiệm báo cáo tiền của khách hàng đã đóng góp được sử dụng như thế nào và tiến độ dự án với cả ngân hàng và khách hàng.

Mặc dù việc bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng có thể làm tăng chi phí cho doanh nghiệp và người dân, nhưng về cơ bản, hoạt động này sẽ mang lại lợi ích lớn cho người mua nhà, qua đó cũng tạo thêm uy tín cho chủ đầu tư có năng lực thực sự. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn để các doanh nghiệp có sự chuẩn bị, chủ động tiếp cận với quy định mới./.